Luz verde a las hipotecas divisibles: Un empuje para comprar departamentos en pozo

El Gobierno puso en marcha un nuevo régimen de hipotecas divisibles que apunta a destrabar uno de los grandes cuellos de botella del mercado inmobiliario: el financiamiento de propiedades en construcción, más conocidas como “en pozo”. A través de una resolución conjunta de los ministerios de Economía y Justicia publicada en el Boletín Oficial, se reglamentó la aplicación de este sistema que ya había sido anticipado en un DNU de 2024, pero que necesitaba detalles clave para funcionar en la práctica.

Con esta reglamentación, cada comprador de un desarrollo podrá asumir una hipoteca por su parte del proyecto, sin necesidad de que todo el inmueble esté terminado ni subdividido. Es decir, se podrá hipotecar una futura unidad funcional desde el inicio, lo que abre la puerta a que más personas accedan a créditos para comprar su vivienda desde cero.

La medida también busca devolverle ritmo a un mercado que viene muy golpeado, con escasa oferta de crédito y un Procrear que ya forma parte del pasado. En paralelo, se habilitó la posibilidad de que estas hipotecas divisibles puedan ser cedidas, integradas a fideicomisos, securitizadas o convertidas en letras hipotecarias. Todo esto, con el objetivo de generar un mercado más profundo y ágil para financiar viviendas.

Otro punto importante que se reguló es la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie, lo que permite que incluso el derecho a construir —ya sea en subsuelo, en vuelo o sobre la rasante— pueda ser hipotecado. Esto abre un abanico nuevo para proyectos urbanos que aún no cuentan con la propiedad dividida, pero sí con una planificación firme.

Desde el Gobierno destacan que esta medida era necesaria hace años. “La falta de un sistema de hipotecas divisibles reducía la cantidad de viviendas posibles de ser hipotecadas y limitaba el financiamiento de futuras obras”, señalaron desde el Palacio de Hacienda. En un contexto donde el crédito hipotecario prácticamente no existe, cualquier avance que permita activar el sector se celebra como una bocanada de aire fresco.

El sector inmobiliario venía reclamando hace tiempo una solución como esta. Para los desarrolladores, permite acceder a financiamiento más temprano y con menor carga global. Y para los compradores, representa la posibilidad concreta de pagar su casa desde la obra, sin esperar a que todo el edificio esté terminado.

Por ahora, habrá que ver cómo responde el sistema financiero y si efectivamente los bancos se suben a esta nueva modalidad. Pero al menos, sobre el papel, el Gobierno dio un paso importante para intentar reanimar el acceso a la vivienda y darle un envión al sector de la construcción, uno de los motores clásicos de la economía argentina.