Inmobiliarias: cómo funciona el mercado del usado
1) ¿Cómo observa el mercado del usado? ¿Cuál es el comportamiento de la oferta y cuál el de la demanda?
Actualmente, el mercado del usado sufre la falta del crédito hipotecario. Esto es algo fundamental para el dinamismo de este sector del mercado inmobiliario. A esto se suma que estamos transitando un año electoral en el que diferentes economistas hablan de una posible devaluación luego de octubre.
En este escenario de incertidumbre, las ofertas muy bien acomodadas son las únicas que se están concretando. Igualmente, es importante destacar que estamos hablando de un mercado del usado en donde muchas operaciones se concretan con una reducción de valores de más del 20% y con una demanda bastante tímida.
También hay que señalar que lo único que hoy tracciona las operaciones que se dan es la zona norte (corredor norte de CABA, Vicente López, San Isidro y zonas zona de countries y barrios cerrados). El motivo de esto es un claro objetivo de cambio en el estilo de vida. Esto es, desterrar la posibilidad de vivir una nueva ola de pandemia o una futura pandemia dentro de un departamento. Se busca priorizar el contacto con la naturaleza y los espacios exteriores.
2) ¿Cómo se llevan a cabo las negociaciones? ¿Cuánta es la diferencia entre precio de venta y de publicación?
La diferencia o variación entre el precio de compra y de venta fue históricamente entre un 5 y un 10%. Sin embargo, hoy se manejan valores entre compra y venta que difieren entre un 10 y un 15% en la negociación. Estos porcentajes podrían ser menores en aquellos casos en que se cuente con algún tipo de herramienta financiera.
3) ¿Cuál ha sido el comportamiento de los valores? ¿De cuánto ha sido la caída?
En mayo de 2020 hablábamos desde Depa de valores que iban a bajar entre un 20 y un 40%. Y el tiempo nos dio la razón. Hoy notamos que la caída, promedio, del 20% del valor de las propiedades. Y al hablar de promedio se entiende que un porcentaje del mercado del usado sufrió bajas que superaron ese 20%.
4) ¿Y el futuro? ¿Qué tiene que pasar para que el mercado se reactive?
La reactivación del mercado del usado depende, fundamentalmente, del crédito hipotecario. Tal como sucedió en 2015, 2016 y 2017 cuando se logró apalancar una fuerte demanda del mercado de consumidor final y su deseo de concretar el acceso a una primera vivienda.
En este sentido hay que destacar que cuando hablamos de crédito hipotecario, hacemos referencia a una herramienta que ofrezca estabilidad y confianza. El crédito hipotecario, para que sea realmente efectivo, debe ser capaz de transformarse en una herramienta confiable y que soporte los escenarios de alta inflación que venimos arrastrando desde hace años.
