Herramientas de inversión|25 de febrero de 2021

Cómo invertir en el mercado inmobiliario a través de REITs

Como todos sabrán, invertir en inmuebles de manera directa implica operaciones complejas y trae aparejados importantes costos transaccionales y de mantenimiento. Además, el inversor debe contar con un capital considerable dado que las propiedades inmobiliarias implican grandes sumas de dinero. Aquí es donde aparecen los REITs como alternativa.

Por Axel Cardin Poggi

Investment Strategist de Bull Market Securities

 

Hace unas semanas repasamos el concepto de ETFs y cómo estos fondos de inversión cotizados permiten a cualquier inversor acceder a mercados, sectores e incluso tecnologías de manera diversificada, a un costo bajo y sin la necesidad de grandes cantidades de dinero. Esta vez los invito a conocer qué son los Real Estate Investment Trust (REITs), un instrumento similar a los ETFs, pero enfocado en el mercado inmobiliario, un sector que es para muchos uno de los más interesantes a la hora de invertir ahorros y hacerse de una renta periódica.

 

Como todos sabrán, invertir en inmuebles de manera directa implica operaciones complejas y trae aparejados importantes costos transaccionales y de mantenimiento. Además, el inversor debe contar con un capital considerable dado que las propiedades inmobiliarias implican grandes sumas de dinero. Aquí es donde aparecen los REITs como alternativa. Estas compañías se dedican a invertir y gestionar negocios inmobiliarios con el objetivo de generar ingresos, los cuales luego distribuyen a sus accionistas. En otras palabras, funcionan como un fondo de inversión inmobiliario que cotiza en el mercado.

 

Los REITs para ser catalogados como tal están obligados por ley a cumplir con algunas condiciones. Así, el 75% de sus activos deben estar invertidos en inmuebles, el 75% de sus ingresos deben provenir del real estate (rentas de alquiler, intereses por hipotecas o ganancias de capital) y deben distribuir el 90% de sus ingresos netos. De esta forma la ley se asegura de que las compañías inviertan exclusivamente en el sector inmobiliario y sus accionistas reciban casi la totalidad de los ingresos generados (netos de gastos de administración y gestión).

 

En general se pueden distinguir dos tipos de REITs. Por un lado, los Equity REITs que suelen invertir capital propio o utilizan un bajo nivel de deuda para adquirir inmuebles y, por lo tanto, su principal fuente de ingresos son los alquileres. Por el otro lado, los Mortgage REITs, que en lugar de adquirir inmuebles se dedican a prestar dinero a través de créditos hipotecarios o la compra de créditos ya existentes. De esta manera su fuente de ingresos no son los alquileres sino los intereses que perciben por los créditos otorgados. Es importante tener en cuenta que, en muchos casos, los gestores no son dueños directos de las propiedades, sino que la titularidad de las mismas está “empaquetada” bajo estructuras financieras tales como CMO o MBS, y por lo tanto no son productos aptos para inversores que no conocen realmente la estructura subyacente.

 

Entre las ventajas que brindan estos instrumentos se encuentra, como mencionamos antes, la posibilidad de invertir sin contar con un gran capital, puesto que las acciones de algunos REITs cuestan sólo unos cuantos dólares, teniendo en cuenta además que uno accede a un porfolio diversificado de propiedades. También destacan su liquidez al cotizar en bolsas como el NYSE o el NASDAQ, y su flujo de efectivo dado que están obligados a distribuir gran parte de sus ingresos. Por último, la gestión centralizada realizada por el propio REIT, lo que le permite al inversor no tener que estar al pendiente de la administración de los activos.

 

Pero no todo es color de rosas. Si bien el inversor se desliga de la gestión de los activos, los REITs deben cubrir los costos de administración, lo que implica una rentabilidad menor que invirtiendo directamente en inmuebles. A su vez, los pagos de rentas suelen ser trimestrales en lugar de mensuales. Por último, si bien la correlación entre los REITs y las acciones es baja, sigue siendo un producto financiero y, por lo tanto, el riesgo de que un pánico en el mercado pueda generar movimientos grandes en los precios de los REITs es algo a considerar. En cambio, invirtiendo directamente en inmuebles uno no es consiente de las variaciones diarias del valor del activo.

 

Otro punto interesante de los REITs es que al igual que con los ETFs algunos son enfocados en sectores particulares del real estate. Por ejemplo, American Towers (NYSE:AMT) está enfocado en la infraestructura de telecomunicaciones, Prologis (NYSE:PLD) en la logística industrial, Equinix (NASDAQ:EQIX) en centros de datos, Simon Property Group (NYSE:SPG) en tiendas minoristas, Public Storage (NYSE:PSA) en tiendas de almacenamiento, Welltower (NYSE:WELL) en centro médicos, Equity Residential (NYSE:EQR) en alquileres residenciales, Boston Properties (NYSE:BXP) en alquileres de oficinas o MGM Growth Properties (NYSE:MGP) en complejos turísticos, por nombrar algunos. Otra forma de invertir en el sector es a través de algunos ETFs que invierten total o parcialmente en REITs como VNQ, IYR o SCHH.

 

Los REITs e ETFs mencionados en esta nota son sólo una pequeña fracción de toda la oferta existente que invito a que investiguen y conozcan por su cuenta. Si bien estos instrumentos no se encuentran disponibles desde Argentina, es fácil acceder a ellos con una cuenta de inversión en Estados Unidos.

 

*Disclaimer legal: Tenga en cuenta que existen riesgos asociados con la inversión en valores, incluida la posible pérdida de capital, de conformidad con la Norma FINRA 2210 (d)(1)(A)