Venta de inmuebles sin impuestos: qué cambió con la nueva ley

Aunque su eje central es el laboral, la reciente reforma incorpora un cambio que puede redefinir el funcionamiento del mercado inmobiliario. A través del artículo 192, se introducen dos modificaciones impositivas que impactan directamente en la compra, venta y alquiler de propiedades.

Se trata de una simplificación del esquema tributario que, en los últimos años, había sumado complejidad y costos al sector. Ahora, con la nueva normativa, ciertas operaciones que hasta hace poco estaban alcanzadas por impuestos relevantes pasan a quedar exentas.

El 27 de febrero de 2026, luego de más de 12 horas de debate, el Senado aprobó las modificaciones impulsadas por la Cámara de Diputados sobre la Ley de Modernización Laboral.

Sin embargo, el aspecto más relevante no está solo en su entrada en vigencia, sino en su efecto: las reformas impositivas rigen de manera retroactiva desde el 1 de enero de 2026. En términos prácticos, esto implica que operaciones realizadas durante este período podrían verse alcanzadas por los nuevos beneficios.

En las próximas líneas, repasamos en detalle qué cambia, a quiénes alcanza y qué impacto podría tener en el mercado inmobiliario.

¿Qué impuestos había hasta ahora?

Hasta julio de 2024, para quienes compraban una propiedad regía un doble esquema:

• El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), para propiedades adquiridas antes de 2018 (ya eliminado)
• El Impuesto Cedular para las compradas después de esa fecha

El impuesto vigente hasta la nueva ley (y ahora eximido) era el Impuesto Cedular, que gravaba con un 15% la ganancia obtenida en la venta del inmueble y la transferencia de derechos sobre inmuebles. Es decir, si teníamos un inmueble que valía USD 200.000 pero lo compramos a USD 100.000, gravaba USD 15.000 (15%).

También se encontraba gravado el alquiler de vivienda bajo el Impuesto a las Ganancias.

¿Qué cambia con la nueva iniciativa?

La reforma introduce un cambio clave: a partir de ahora, determinadas transacciones que antes estaban alcanzadas por impuestos dejan de tributar, lo que reduce significativamente la carga fiscal sobre el sector.

En términos técnicos, no se elimina el impuesto de la ley, sino que se establece una exención, pero en la práctica es lo mismo: menor presión impositiva sobre la compraventa y los alquileres de vivienda.

¿Quiénes se beneficiarán?

El caso de compraventa

Hasta ahora, una persona humana no habitualista (es decir, que no se dedica a la actividad inmobiliaria) que vendía un inmueble adquirido a partir del 1 de enero de 2018 debía pagar un 15% sobre la ganancia obtenida.

Con la nueva normativa, ese impuesto deja de aplicarse, lo que mejora de forma directa el resultado de la operación.

Distinto es el caso de quienes realizan este tipo de transacciones de manera habitual, como desarrolladores o inmobiliarias, que continúan alcanzados por el régimen general del Impuesto a las Ganancias, con alícuotas que van del 5% al 35%. Lo mismo ocurre con las sociedades.

El punto central pasa por el criterio de habitualidad: quienes realizan operaciones de manera ocasional quedan alcanzados por la exención, mientras que aquellos que operan de forma regular continúan tributando.

El caso del alquiler

Hasta ahora, los alquileres de inmuebles con destino vivienda estaban alcanzados por el Impuesto a las Ganancias. Con la nueva normativa, pasan a quedar exentos de manera retroactiva al 1 de enero de 2026, tanto para personas humanas como jurídicas.

A diferencia de lo que ocurre en la compraventa, en este caso no se evalúa la habitualidad: el beneficio aplica tanto para quien alquila una única propiedad como para quien posee varias unidades destinadas a vivienda.

Para entender el alcance del cambio, es importante ubicarlo dentro del esquema tributario general. A nivel nacional, los inmuebles pueden verse alcanzados por distintos impuestos. Por un lado, el IVA (que, dependiendo de la condición del sujeto, puede gravar la actividad) y por otro, tributos patrimoniales y sobre la renta, como Bienes Personales y Ganancias.

En este sentido, ya existía un incentivo previo en Bienes Personales: los inmuebles destinados a alquiler para vivienda, con contratos debidamente registrados en el RELI, se encuentran exentos, es decir, no se computan dentro de la base imponible al 31 de diciembre de cada año.

La novedad ahora es que ese tratamiento favorable se extiende también al resultado generado por el alquiler. Con la exención en el Impuesto a las Ganancias, se elimina la carga sobre la renta obtenida, consolidando un esquema significativamente más liviano para este tipo de inversiones.

¿Qué efectos podría tener en el mercado inmobiliario?

Las reformas impositivas podrían generar un impacto positivo en el sector, aunque la demora en su tratamiento introdujo cierta incertidumbre que, en muchos casos, postergó decisiones de compraventa.

En términos concretos, la eliminación de la carga fiscal sobre los alquileres implica una mejora directa en la rentabilidad para los propietarios. Según estimaciones del Instituto Argentino de Análisis Fiscal, quienes tributaban una alícuota del 35% podrían ver incrementada su rentabilidad en torno al 60%, mientras que en escalas más bajas, como el 13%, el aumento sería cercano al 17%. Esta diferencia se explica por el carácter progresivo del Impuesto a las Ganancias, cuyas alícuotas van del 5% al 35%.

Sin embargo, el efecto no es lineal. Este nuevo escenario abre una disyuntiva para los propietarios: capturar íntegramente ese mayor rendimiento o trasladar, total o parcialmente, el beneficio a precios más competitivos.

En este último caso, el impacto podría ser más amplio. Una reducción en los valores de alquiler o en los precios de venta, impulsada por menores costos impositivos, contribuiría a dinamizar el mercado, favoreciendo también a inquilinos y compradores.

Desde una mirada más integral, la medida no solo mejora la ecuación del inversor, sino que también podría contribuir a un mercado inmobiliario más activo, con mejores condiciones de acceso y mayor volumen de operaciones. Un escenario que, de consolidarse, resultaría favorable para ambas partes.