Cobrando alquileres en la Bolsa

Pensemos acerca de lo que implica vivir de alquileres: primero debemos encontrar una propiedad bien ubicada y en buen estado a un precio asequible, completar el papeleo con los gastos asociados. Luego, inmobiliaria confiable mediante, conseguir los inquilinos y orar para que cuiden la propiedad, pagar expensas extraordinarias, afrontar daños estructurales, confeccionar contratos de alquiler que no cubren la inflación, leyes inmobiliarias que no avalan al propietario, nula diversificación, y falta de liquidez a la hora de vender…Son demasiados riesgos y obstáculos para una inversión considerada conservadora, haciéndola compleja y costosa.

Estos instrumentos que cotizan en bolsa son los REIT (siglas en inglés de “real estate investment trust”, o “fondo de inversión inmobiliaria” en español), los cuales poseen inmuebles que administran entre sus activos, y sus ingresos provienen de alquilarlos, siendo un vehículo a través del cual pequeños inversores pueden hacer inversiones inmobiliarias de gran escala a las que normalmente no podrían acceder en solitario. Se realiza comprando participaciones accionarias, similar a las cuotapartes de los Fondos Comunes de Inversión.

El objetivo de los REITs no es obtener rendimiento a través de la valorización del inmueble, sino a través de la generación de ingresos pasivos y periódicos provenientes de los alquileres, con retornos superiores a las tasas de plazos fijos, cauciones, etc.

Los REITs pueden clasificarse según el destino de sus inversiones: los que se dedican a edificios residenciales, de oficinas, inmuebles industriales y depósitos, retail,  hoteles, salud, centros de datos, torres de telefonía celular, etc.

En cuanto a la modalidad de inversión, se clasifican en tres tipos:

• REITs de capital: Son los más comunes. Compran, poseen y administran inmuebles que generan rentas, las cuales distribuyen entre sus accionistas.
• REITs hipotecarios: Estas empresas no poseen inmuebles sino que se dedican a prestar dinero mediante créditos hipotecarios a sus propietarios o administradores. Los ingresos por lo tanto no provienen de rentas sino de intereses percibidos por dichos préstamos.
• REITs híbridos: Son una combinación de los dos anteriores.

Ventajas de los REITs

• Posibilidad de invertir montos bajos: colocando la cantidad que el inversionista desee, ya que sólo comprará participaciones en el total de la inversión.
• Liquidez: El inversionista puede comprar y vender sus participaciones en cualquier momento.
• Rentas: Los REIT están obligados a distribuir como dividendos el 90% de sus ingresos operativos entre sus accionistas, que reciben un flujo periódico y normalmente más alto que otros activos.
• Rentabilidad: el promedio anualizado a lo largo de los años ha superado al Dow Jones, Nasdaq y S&P500.
• Volatilidad: históricamente baja.
• Gestión: A diferencia de una inversión inmobiliaria directa, requiere del inversionista muy poco tiempo en monitorear la inversión.

Desventaja de los REITs

• Retorno: ligeramente más bajo que una inversión directa en inmuebles.
• Menor frecuencia de los ingresos: A diferencia de una propiedad donde se cobra renta mensualmente, los REITs generalmente reparten dividendos en forma trimestral o semestral.
• Riesgo de mercado: Aunque la correlación entre los REITs y los mercados accionarios es baja, ante caídas bruscas de los mercados los REITs también se ven afectados.
• Aumento de precios: No ofrecen mucha apreciación de capital (porque deben repartir los ingresos a los inversores como dividendos).

Cómo invertir en REITs

Comprando acciones de un REIT: Es la forma más sencilla. Sólo necesitas ser cliente de un broker de confianza, buscar el más adecuado a tu perfil, y comprar la cantidad que desees.

Actualmente en EEUU existen más de 200 REITs, sin embargo podemos destacar algunos ejemplos interesantes:

• Innovative Industrial Properties, Inc. ($IIPR): pionero en brindar instalaciones industriales a invernaderos de cannabis medicinal (una industria en auge) en EEUU.
• Safehold Inc. ($SAFE): con larga trayectoria en el mercado, diversifica en inmuebles multifamiliares, hotelería, alojamiento para estudiantes, oficinas, centros médicos, entre otros.
• Equinix, Inc. ($EQIX): esta multinacional con clientes de la escala de Netflix, Amazon o Zoom, les brinda infraestructura de centros de datos, liderando este segmento del mercado.

Comprar participaciones de ETFs de REITs: Esto equivale a comprar acciones de varios REITs en un único paquete, con una clara ventaja de diversificación que reduce la exposición al riesgo. Entre estos ETF podremos encontrar una enorme variedad, de acuerdo con el tipo de REIT en el que se desee invertir como a aspectos geográficos y tipos de propiedades en que invierten. Entre ellos podemos destacar:

• Vanguard Real Estate ETF ($VNQ): con amplia trayectoria, ofrece diversificación en distintos REITs de distintos sectores (residenciales, industriales y médicos), con costos de comisiones bajos.
• VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF ($MORT): Invierte en diversos REITs hipotecarios, los que suelen tener mejor rendimientos que los accionarios aunque sufren riesgo de tasa de interés.
• Global X Data Center REITs & Digital Infrastructure ETF ($VPN): brinda exposición a los principales REITs de infraestructura de centros de datos (como ser el antes mencionado Equinix), los cuales tienen gran potencial debido a los ingresos por rentas y el crecimiento debido a la industria a quienes prestan servicios.

Como vemos, la inversión inmobiliaria no debe suponer un gran desembolso ni tampoco un desgaste de energía en su gestión. Con sólo una cuenta de inversión, un asesor calificado y poco dinero, podemos comenzar a cobrar alquileres en la Bolsa.